1 Wie viele Ersatzmieter muss man dem Vermieter vorschlagen, um die Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückgeben zu können?
Es genügt, einen einzigen Ersatzmieter vorzuschlagen. Allerdings kann dieser die Bewerbung auch wieder zurückziehen. Und es ist nicht immer einfach zu erkennen, ob dieser alle Voraussetzungen als zumutbarer Nachmieter erfüllt. Deshalb empfiehlt es sich, mehrere Ersatzmieter vorzuschlagen.
2 Welche Voraussetzungen muss ein zumutbarer Nachmieter erfüllen?
Der Nachmieter muss zahlungsfähig sein und den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen übernehmen.
3 Wann gilt ein Interessent als zahlungsfähig?
Als Faustregel gilt, dass das Einkommen des Ersatzmieters ungefähr drei Mal so hoch wie der monatliche Mietzins sein sollte. Finden sich aber in seinem Auszug aus dem Betreibungsregister zu viele Eintragungen, kann ihn der Vermieter trotzdem ablehnen.
4 Gibt es noch andere Gründe für die Unzumutbarkeit?
Ja, etwa eine Überbelegung der Wohnung – oder wenn der vorgeschlagene Nachmieter Haustierbesitzer ist. Kein Grund für eine Ablehnung ist, wenn der vorgeschlagene Ersatzmieter im Gegensatz zum ausziehenden Mieter Ausländer ist.
5 Wie lange im Voraus sollte man dem Vermieter interessierte Nachmieter vorschlagen?
Die Gerichte billigen den Vermietern bis zu einem Monat zu, um vorgeschlagene Nachmieter zu überprüfen und die Formalitäten zu regeln. Eine professionelle Liegenschaftsverwaltung sollte jedoch in der Lage sein, innert 14 Tagen zu reagieren.
6 Muss sich auch der Vermieter um einen Ersatzmieter bemühen?
Nein. Aber er darf selbstverständlich weitere Interessenten suchen.
7 Was passiert, wenn der Mieter keinen zumutbaren Ersatzmieter findet?
Dann muss er den Mietzins für die Wohnung bis zur Weitervermietung weiterzahlen – längstens bis zum nächsten Kündigungstermin.
8 Können Vermieter frei entscheiden, ob sie die gekündigte Wohnung einem vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter übergeben wollen?
Ja. Wenn ein Vermieter einen zumutbaren Nachmieter ablehnt, muss er aber den bisherigen Mieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen.
9 Was gilt, wenn ein Vermieter vom Nachmieter einen höheren Mietzins verlangt?
Der Nachmieter kann eine solche Offerte ablehnen. Der bisherige Mieter ist dann trotzdem von seinen Verpflichtungen befreit.
10 Können Vermieter im Vertrag eine ausserterminliche Kündigung verbieten?
Nein. Unzulässig wäre auch eine Klausel, welche den Mieter für den Fall einer ausserterminlichen Kündigung zur Zahlung einer pauschalen Umtriebsentschädigung verpflichtet.
