Auf weniger Raum und zentraler wohnen: Gemäss dem VZ Vermögenszentrum erwägt rund die Hälfte aller Hausbesitzer zwischen 60 und 70, ihr Haus zu veräussern, um stattdessen eine Wohnung zu kaufen. Damit der Wechsel nicht zum Alptraum wird, sollte man sich frühzeitig einen Überblick über seine finanziellen Möglichkeiten verschaffen. Denn oft ist der Wechsel mit einer finanziellen Doppelbelastung verbunden. Dann nämlich, wenn beide Immobilien gleichzeitig finanziert werden müssen, weil die neue schon bezahlt werden muss, während man für die alte Liegenschaft noch einen Käufer sucht.
Bei der Tragbarkeit kann es eng werden
Für Banken ist die Tragbarkeit ein wichtiger Punkt. Unterhaltskosten, Hypothekarzins und Amortisation sollten einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Viele Banken rechnen trotz der andauernden Tiefzinsphase dabei mit 5 Prozent des Liegenschaftswerts. Zudem verlangen die Kreditgeber 20 Prozent Eigenkapital beim Haus- oder Wohnungskauf. Da wird es für viele Immobilienbesitzer eng, wenn sie das Haus noch nicht verkauft haben.
Louise (72) und Herbert Wagner (73) aus Zürich (Namen geändert) machten diese Erfahrung. Das Ehepaar besitzt ein Einfamilienhaus im Wert von 3 Millionen Franken, das mit einer Hypothek von 1,1 Millionen Franken belastet ist. Die Wagners wollen für 2,1 Millionen Franken eine Eigentumswohnung in Zürich kaufen. Das Rentnerpaar hat ein Jahreseinkommen von 130 000 Franken und zudem 200 000 Franken Erspartes – dennoch wird es bei ihnen mit der Finanzierung sehr eng.
Ein Drittel des Jahreseinkommens, also 43 000 Franken, steckt den finanziellen Rahmen ab. Die maximal tragbare Neuhypothek für die Eigentumswohnung beträgt 440 000 Franken. Folglich bleibt den Wagners nichts anderes übrig, als zuerst ihr Haus zu verkaufen. So bekommen sie die Mittel frei, um die neue Wohnung zu finanzieren.
Hypothek kann auf neue Wohnung übertragen werden
Damit sind die Wagners nicht allein: «In vielen Fällen scheitert es an den Eigenmitteln», sagt VZ-Experte Adrian Wenger. Das kann vor allem für Rentner zum Problem werden. Denn wer sein Einkommen aus AHV- und Pensionskassenrente bezieht, verfügt oft über eine schlechtere Einkommenssituation als während des Erwerbslebens. Das kann zur Ablehnung einer neuen Hypothek führen.
Eine weitere Hürde: Eine Annullierung der alten Hypothek kann Kosten verursachen, falls sie vorzeitig aufgelöst werden muss. Optimal ist eine Weitergabe der alten Hypothek an die Käufer. «Das funktioniert aber nur in einem von zehn Fällen», sagt Adrian Wenger, «da viele Verkäufer den Preis in die Höhe treiben und nicht bereit sind, den Käufern entgegenzukommen.» Sinnvoller sei es, auf die Interessenten zuzugehen und dafür rasch zu einem Abschluss zu kommen: Übernehmen die Käufer die Althypothek, entsteht finanzieller und zeitlicher Spielraum für den Erwerb der Eigentumswohnung. Eine weitere Möglichkeit: Der bestehende Hypokredit kann im Einverständnis mit der Bank auf die neue Immobilie übertragen werden. Voraussetzung dafür ist, dass Verkauf und Kauf kurz nacheinander erfolgen – sonst finanziert die Bank das nicht.
