Kurz vor Weihnachten kostete eine zehnjährige Festhypothek im Durchschnitt noch 1,26 Prozent. Bis 21. März kletterte der Zinssatz auf 1,9 Prozent. Das zeigt der Zinsentwicklungsindex der Hypothekenvermittlerin Moneypark. Grund für die Verteuerung: Die Banken erwarten, dass die Europäische Zentralbank die Zinsen bald erhöht und die Schweizerische Nationalbank nachziehen wird.
Das verunsichert viele Wohnungs- und Hausbesitzer. Auch ein saldo-Leser aus Thierachern BE befürchtet, dass die Zinsen noch weiter steigen. Seine zehnjährige Festhypothek für die Eigentumswohnung läuft Ende Februar 2025 aus. Nun sucht er nach einer Möglichkeit, bereits jetzt eine neue Festhypothek zu fixieren. Bei einem anderen Leser endet die Festhypothek für das Einfamilienhaus im Dezember 2023. Auch er erkundigt sich, ob es möglich sei, die Hypothek bereits jetzt zu verlängern.
Heutige Zinssätze lassen sich bis zu 36 Monate lang einfrieren
Das ist mit einer Terminhypothek möglich – auch Forward-Hypothek genannt. Damit lassen sich die heutigen Hypothekarzinssätze bis zu 36 Monate im Voraus absichern. 36-monatige Vorlaufzeiten gibt es gemäss einer saldo-Umfrage bei der Credit Suisse, der Luzerner Kantonalbank, der Raiffeisen sowie der UBS (siehe Tabelle im PDF). Bei den anderen acht befragten grossen Banken sind Hypotheken maximal 18 oder 24 Monate vor Beginn abschliessbar.
Bei der Festlegung des Zinssatzes für eine Terminhypothek orientieren sich die Banken am Zinssatz für Lauf- und Vorlaufzeit zusammen. Beispiel: Bei einer zehnjährigen Fixhypothek mit zwei Jahren Vorlauf kommt der Zinssatz für eine zwölfjährige Hypothek zum Tragen. In der Regel schlagen Banken noch etwas drauf.
Vier der Banken im saldo-Vergleich verzichten bei einer zehnjährigen Festhypothek mit zwölf Monaten Vorlauf auf einen Aufschlag zum aktuellen Zinssatz. Die übrigen verlangen, sofern sie es überhaupt angeben, zwischen 0,12 Prozent (Zürcher Kantonalbank) und 0,2 Prozent (Postfinance) extra. Richtig teuer wird es bei drei Jahren Vorlauf: Raiffeisen schlägt da zum aktuellen Zins noch 0,43 Prozent hinzu. Statt 1,94 Prozent (Stand: 9. März) kostet eine zehnjährige Fixhypothek 2,37 Prozent.
Terminhypotheken lohnen sich für Kreditnehmer nur, wenn die Zinsen stärker steigen, als die Banken erwarten. Wohneigentümer wetten damit quasi gegen ihre Bank. Lorenz Heim, Leiter Hypotheken beim VZ Vermögenszentrum, glaubt nicht, dass das Zinsniveau in absehbarer Zeit weiter deutlich nach oben geht. «Der Anstieg ist nicht nachhaltig. Die nächste Krise kommt bestimmt.» Er empfiehlt deshalb, weiterhin auf Geldmarkthypotheken zu setzen. Diese sind in Zeiten von sinkenden oder konstant tiefen Zinsen die günstigste Finanzierungsform für Wohneigentum.
Bei den auf dem Saron basierenden Geldmarkthypotheken steckt auch ein zeitlicher Puffer drin: Erst wenn die Schweizerische Nationalbank den Leitzins von minus 0,75 Prozent in – wahrscheinlich – mehreren Zinsschritten auf über null angehoben hat, werden sich die Geldmarkthypotheken verteuern.
Trotzdem können Terminhypotheken laut Heim sinnvoll sein: Wer auf Budgetsicherheit bedacht, noch am Hausbauen oder beim Eigenheimkauf finanziell ans Limit gegangen ist, schläft mit einer Forward-Hypothek bestimmt besser. Denn so lässt sich das Risiko von unerwarteten Zinserhöhungen in der nächsten Zukunft vermeiden.
