Ein Hausbesitzer aus Uster ZH hat im September 2010 auf sein Haus bei der Raiffeisenbank eine Festhypothek in der Höhe von 200 000 Franken aufgenommen. Sie läuft nach zehn Jahren aus. Er weiss schon heute, dass er die Hypothek um zehn Jahre verlängern will, und geht davon aus, dass die Zinsen in anderthalb Jahren höher sind als heute. Deshalb möchte er den Kreditvertrag bereits jetzt mit einer sogenannten Terminhypothek abschliessen. So kennt er den künftigen Zins und kann die Wohnkosten bis ins Jahr 2030 budgetieren.
Wie weit im Voraus kann man solche Terminhypotheken abschliessen – und was kostet das? saldo befragte die wichtigsten Hypothekarbanken: Raiffeisen, UBS, CS, Migros-Bank sowie sechs grosse Kantonalbanken (Aargau, Bern, Luzern, St. Gallen, Zürich und Glarus. Letztere ist auch Betreiberin des Hypothekenportals Hypomat.ch).
Bei der Credit Suisse und in der Regel bei den Raiffeisenbanken kann man bis zu drei Jahre im Voraus eine Terminhypothek abschliessen. Jede der 246 Raiffeisen-Genossenschaftsbanken entscheidet aber selbst. Bis zu zwei Jahre im Voraus schliessen die St. Galler und die Zürcher Kantonalbank eine Terminhypothek ab, bei der Glarner und der Aargauer Kantonalbank sowie der Migros-Bank sind es maximal 18 Monate. Bei der UBS und der Luzerner und Berner Kantonalbank können Kunden Terminhypotheken in der Regel nur maximal 12 Monate im Voraus vereinbaren.
Berner Kantonalbank verlangt eine zusätzliche Gebühr
Je nach Vorlaufszeit kostet der vorzeitige Abschluss einer Festhypothek einen Zuschlag auf den heutigen Zins. Die Berner Kantonalbank verlangt zurzeit bei einem Jahr Vorlauf bis zu 0,2 Prozentpunkte mehr. Das bedeutet: Beträgt heute der Zins für eine zehnjährige Hypothek 1,6 Prozent, erhöht sich der Preis für die Terminhypothek auf 1,8 Prozent. Liegt der Zinssatz für eine zehnjährige Hypothek in einem Jahr darüber, weiss man: Es war ein gutes Geschäft. Wenn er gleich bleibt, geht das ins Geld: Bei einer Hypothek über 500 000 Franken mit 10 Jahren Laufzeit machen die plus 0,2 Prozentpunkte insgesamt 10 000 Franken mehr Zins aus.
Die Berner Kantonalbank verlangt zusätzlich zum Zinsaufschlag 250 Franken Bearbeitungsgebühr. Das ist bei den anderen neun befragten Banken nicht der Fall. Diese wollten aber keine Auskunft geben, wie hoch der Zuschlag bei den Terminhypotheken ist.
Terminhypotheken können nicht vorzeitig aufgelöst werden
Immerhin: Terminhypotheken sind nicht bei allen Banken zuschlagspflichtig. Die Aargauer Kantonalbank verlangt bis zu vier Monate im Voraus keinen höheren Zins, die Glarner Kantonalbank bis sechs Monate. Bei der Luzerner Kantonalbank sind Terminhypotheken bis zwölf Monate im Voraus kostenlos. Das Gleiche gilt zurzeit bei der UBS und der Migros-Bank. Bestehende Kunden können dort sogar bis 18 Monate im Voraus eine Terminhypothek ohne Zuschlag abschliessen.
Für Terminhypotheken gilt grundsätzlich, was für alle Festhypotheken gilt: Sie können nicht vorzeitig aufgelöst werden – es sei denn, der Kunde zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Kosten werden in der Regel einseitig von der Bank festgelegt.
Langfristig binden sollten sich deshalb Bankkunden nur, wenn sie wissen, dass sie finanziell in der Lage sind, den Hypothekarzins über die ganze Laufzeit zu zahlen. Also auch dann, wenn sich die Lebenssituation ändert – etwa durch eine Pensionierung oder durch eine Scheidung.
