Noch bis vor kurzem waren Schweizer Immobilienfonds überbewertet. Abzulesen war das am Agio. So heisst der Aufpreis, den Anleger zahlen müssen, wenn sie Anteile eines Immobilienfonds kaufen. Dieser Aufschlag ist die Differenz zwischen dem Wert der vom Fonds gehaltenen Immobilien und dem Preis an der Börse. Ende Juli 2021 zahlten Fondskäufer durchschnittlich 39 Prozent zu viel.
Zurzeit liegt der durchschnittliche Aufpreis der 47 Schweizer Immobilienfonds bei nur noch rund 9 Prozent. Das macht den Einstieg attraktiv, denn Schweizer Immobilienfonds sind langfristig eine gute Anlage. Das zeigt ein Blick auf die Wertentwicklung der drei erfolgreichsten Schweizer Immobilienfonds seit Oktober 1999.
La Foncière zählt zu den erfolgreichsten Immofonds
Der Überflieger unter den Schweizer Immobilienfonds ist La Foncière (Valor 278226). Der Fonds aus Lausanne existiert seit 1954. In der Westschweiz besitzt er Wohnliegenschaften im Wert von 1,7 Milliarden Franken. Nur rund 13 Prozent davon sind mit Hypotheken finanziert.
Wenig Schulden und eine tiefe Leerstandsquote von knapp 0,6 Prozent machen La Foncière zum beliebten Immobilienfonds. Die jährlichen Mieterträge betragen fast 84 Millionen Franken und fliessen zuverlässig. Ende Juli 2021 zahlten die Anleger für einen Fondsanteil 87 Prozent mehr, als die Liegenschaften wert waren. Mittlerweile beträgt der Aufschlag noch rund 43 Prozent – verglichen mit anderen Fonds noch immer sehr viel. Der Wert eines Anteils von La Foncière stieg seit 1999 jährlich um 7,1 Prozent, inklusive Ausschüttungen.
Mit einem Agio von knapp 28 Prozent ist Immofonds (Valor 977876), das Zürcher Pendant zu La Foncière, deutlich günstiger. Mit Liegenschaften im Wert von knapp 1,7 Milliarden Franken und Mieteinnahmen von rund 81 Millionen Franken zählt der 1955 gegründete Immofonds zu den grossen und langfristig erfolgreichen Immobilienfonds.
Etwa 21 Prozent der Immobilien sind durch Hypotheken finanziert, womit sich höhere Zinsen nachteiliger auswirken als bei La Foncière. Auch die Anteile von Immofonds waren seit 1999 eine gute Anlage: Ihr Wert stieg durchschnittlich um 5,6 Prozent pro Jahr.
Immobilienfonds überflügeln den Swiss Market Index
Die Realstone SA in Lausanne verwaltet den Fonds Solvalor 61 (Valor 278545). Rund 1,3 Milliarden Franken sind die Immobilien zurzeit wert. Rund 95 Prozent davon sind Wohnbauten, 12,5 Prozent sind fremdfinanziert. Aktuell zahlen Anleger einen Aufschlag von 22 Prozent. Der Preis eines Anteils stieg seit 1999 um durchschnittlich 5,7 Prozent.
Die Wertentwicklung dieser drei Immofonds kann sich sehen lassen, wie ein Vergleich mit dem Aktienfonds iShares SMI ETF zeigt. Dieser bildet den Swiss Market Index ab, der die Aktien der 20 grössten Schweizer Konzerne enthält. Der börsengehandelte Aktienfonds (ETF) existiert seit Oktober 1999. Seitdem erhöhte sich der Preis eines Anteils jährlich um 2,6 Prozent. Das ist deutlich weniger als die Gesamtrendite der drei erfolgreichsten Immobilienfonds.
Wer in Immobilien investieren möchte, sich aber nicht auf einen einzelnen Immobilienfonds festlegen will, kann Anteile des börsengehandelten Indexfonds der UBS (Valor 10599440) kaufen. Dieser ETF investiert in 41 Immobilienfonds, die mindestens drei Viertel ihrer Liegenschaften in der Schweiz haben. Das bringt eine sehr gute geografische Diversifikation. Die drei oben erwähnten Fonds La Foncière, Immofonds und Solvalor sind darin mit je 3,2 und 2,6 Prozent (Solvalor) vertreten.
Die Hauptrolle spielt jedoch der mit Abstand grösste Immobilienfonds des Landes: der UBS Swiss Sima (Valor 1442087), der Wohn- und Geschäftsimmobilien im Wert von 8,7 Milliarden Franken verwaltet. Ein Sechstel des ETF-Vermögens steckt in diesem Fonds.
Nachteil des UBS-ETFs: Die Kosten sind mit gut 0,9 Prozent des investierten Betrags etwas höher als beim Direktbesitz eines Immobilienfonds. Die drei oben erwähnten Fonds kosten rund 0,7 Prozent pro Jahr. Der Aufschlag beträgt beim 838 Millionen Franken schweren UBS-ETF 17 Prozent. Er wurde im November 2009 lanciert. Seitdem brachte er eine jährliche Rendite von durchschnittlich 4,2 Prozent.
