Fällt der Eigenmietwert, können Hausbesitzer Tausende von Franken sparen
Das Bundesparlament will den Eigenmietwert für Wohneigentümer abschaffen. Sagt das Volk Ja, fallen auch die Abzüge weg – und eine Amortisierung der Hypothek würde sich noch mehr auszahlen als heute.
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saldo 01/2025
22.01.2025
Thomas Lattmann
Für Eigenheimbesitzer ist es seit Jahrzehnten ein Ärgernis: Sie müssen für ihre Wohnung oder ihr Haus ein fiktives Einkommen versteuern, den sogenannten Eigenmietwert. Sie dürfen im Gegenzug zwar Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten für die Liegenschaft abziehen, unter dem Strich bleibt aber ein stattlicher Restbetrag, den sie zum Einkommenstarif versteuern müssen. Das trifft besonders Rentner hart, die ihr Eigenheim ganz oder weitgehend abbezahlt haben.
Für Eigenheimbesitzer ist es seit Jahrzehnten ein Ärgernis: Sie müssen für ihre Wohnung oder ihr Haus ein fiktives Einkommen versteuern, den sogenannten Eigenmietwert. Sie dürfen im Gegenzug zwar Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten für die Liegenschaft abziehen, unter dem Strich bleibt aber ein stattlicher Restbetrag, den sie zum Einkommenstarif versteuern müssen. Das trifft besonders Rentner hart, die ihr Eigenheim ganz oder weitgehend abbezahlt haben.
Die Besteuerung des Eigenmietwerts schafft Anreize, die Hypothek nicht zu tilgen. Das ist ein Grund dafür, dass die Hypothekarverschuldung in der Schweiz Ende 2023 gigantische 1243 Milliarden Franken erreichte – viel höher als in Nachbarländern.
Das Bundesparlament hat nun nach über sieben Jahren Debatte entschieden, den Eigenmietwert abzuschaffen. Gleichzeitig soll der Unterhaltsabzug gestrichen werden und der Abzug von Schuldzinsen nur noch in beschränktem Mass möglich sein – für Ersterwerber einer Liegenschaft. Umgesetzt wird die Neuregelung aber nur, wenn das Volk und die Mehrzahl der Kantone Ja sagen. Mit der Abstimmung ist im Herbst dieses Jahres zu rechnen.
Von der Abschaffung des Eigenmietwerts könnten die meisten Wohneigentümer steuerlich profitieren. Beispiel: Ein Ehepaar mit Wohnsitz in Uster ZH versteuert heute einen Eigenmietwert von 25'500 Franken. Der pauschale Unterhaltsabzug beträgt 5100 Franken (20 Prozent des Eigenmietwerts) und der Schuldzinsabzug 10'000 Franken (2 Prozent Zins auf einer Hypothek von 500'000 Franken).
Bei einem steuerbaren Einkommen von 120'000 Franken belaufen sich die Steuern auf 16'452 Franken. Bei Abschaffung von Eigenmiet wert und Abzügen reduziert sich das steuerbare Einkommen um 10'400 auf 109'600 Franken. Bei diesem Betrag belaufen sich die Einkommenssteuern nur noch auf 14'071 Franken.
Durch den Wegfall des Eigenmietwerts würde das Ehepaar also 2381 Franken Steuern sparen. Wenn die Eheleute die Hypothek schon abbezahlt hätten, würden sie von der Abschaffung des Eigenmietwerts noch stärker profitieren: Die Steuerersparnis betrüge 4837 Franken.
Rückzahlung der Hypothek lohnt sich schon heute
Die Hypothek amortisieren lohnt sich aber nicht nur im Hinblick auf eine Abschaffung des Eigenmietwerts:
- Je tiefer die Hypothek, desto weniger Zins muss man bezahlen. Das reduziert zwar heute auch den Steuerabzug. Doch dieser ist im Vergleich zum eingesparten Hypozins geringer.
- Je tiefer die hypothekarische Verschuldung, desto besser die Zinskonditionen der Kreditgeber.
- Frei verfügbares Geld setzt man schon heute besser für die Amortisation der Hypothek ein statt für die Investition in Anlagen. Denn: Geldanlagen müssen nach Steuern eine relativ hohe Rendite einbringen, damit sie die Hypothekarkosten nach Steuern schlagen. Eine solche Mehrrendite ist nur mit erhöhten Risiken möglich.
- Die Hypothekarschulden indirekt mit Ersparnissen der 3. Säule abzuzahlen, ist fast immer vorteilhafter als die direkte Amortisation (saldo 2/2023). Denn Einzahlungen in die Säule 3a kann man in der Steuererklärung abziehen. Dadurch verringert sich das steuerbare Einkommen. Alle fünf Jahre darf das angesparte 3aGuthaben für die Tilgung von Hypothekarschulden verwendet werden. Die beim Bezug des 3aGeldes fällige Kapitalbezugssteuer ist wesentlich tiefer als die Einkommenssteuer. Zu beachten ist aber: Den Kredit sollte man nur so weit abzahlen, dass noch immer genügend flüssige Mittel für unvorhergesehene Ausgaben zur Verfügung stehen. Notfalls lässt sich die Hypothek zwar wieder aufstocken, das ist aber im Pensionsalter nicht bei allen Banken möglich.
