Zurzeit sind im Schweizer Fernsehen häufig TV-Spots der Crowdhouse AG zu sehen. Das Zürcher Unternehmen existiert seit rund zwei Jahren. Es verkauft Miteigentumsanteile an Häusern – schon in kleinsten Tranchen. In den TV-Spots preist Crowdhouse sie als «Alternative zum Sparbuch» an. Von einer «guten Rendite» ist die Rede.
Das Konzept funktioniert so: Wer als Privatanleger bei Crowdhouse mitmacht, kauft Anteile an neuen oder frisch renovierten Mehrfamilienhäusern im Schweizer Mittelland. Anteile gibt es ab 25 000 Franken. Die Miteigentümer, momentan rund 600, werden im Grundbuch eingetragen. Zusammen haben sie etwa 77 Millionen Franken investiert.
Begriff «Durchschnittsrendite» bezieht sich auf nur ein Jahr
Auch im Internet ist Crowdhouse sehr aktiv, zum Beispiel auf Facebook oder dem Portal 123vergleich.ch. Dort verspricht Crowdhouse eine «durchschnittliche Rendite» von 6 Prozent und dass Anleger die Anteile «jederzeit» verkaufen könnten.
Beide Aussagen sind mit Vorsicht zu geniessen: Die angepriesene Rendite ist missverständlich. Schliesslich kann die Firma erst auf ein einziges abgeschlossenes Geschäftsjahr zurückblicken. Wenn ein Anleger aber «durchschnittliche Rendite» hört, geht er in der Regel von einem mehrjährigen Durchschnitt aus. Es ist völlig unklar, ob die Miteigentümer tatsächlich jedes Jahr 6 Prozent bekommen. Das Unternehmen rechtfertigt sich: Gemeint sei der durchschnittliche Anlageerfolg bei den elf Immobilien, die Crowdhouse im Jahr 2016 bewirtschaftete.
Was in der Werbung ebenfalls nicht erwähnt wird: Das Anlegen ist relativ teuer. Ein Kunde, der einen Miteigentumsteil in Gerlafingen SO kaufte, musste Nebenkosten von 4,8 Prozent des Kaufpreises bezahlen, unter anderem für Notariat und Grundbucheintrag. Beim Kauf einer neuen Immobilie kassiert Crowdhouse zudem eine Maklergebühr von 3 Prozent des Kaufpreises. Wurden mindestens drei Viertel der prognostizierten Mieteinnahmen eingenommen, streicht das Zürcher Unternehmen noch ein Erfolgshonorar ein: 7,5 Prozent der Mieteinnahmen abzüglich Kosten.
Beispiel: In Gerlafingen rechnet die Firma für die Liegenschaft mit 27 Wohnungen mit Mieteinnahmen von 332 640 Franken pro Jahr. Für Hypozinsen, Unterhalt und Betriebskosten etc. gehen 81 740 Franken weg. Es verbleibt ein «Liegenschaftserfolg» von 250 900 Franken. Davon kassiert Crowdhouse ein Erfolgshonorar von 18 818 Franken.
Ausstieg weniger einfach als dargestellt
Die Behauptung auf der Firmenwebsite, Anleger könnten ihre Anteile «jederzeit einfach verkaufen», ist unrealistisch. Die Vertragsbedingungen relativieren diese Möglichkeit stark. Dort steht nur, in einem solchen Fall sei Crowdhouse als Beauftragte «bemüht», den Verkauf eines Miteigentumsanteils innerhalb von 90 Tagen abzuwickeln. Und die Kosten des Verkaufs (zum Beispiel Übertragung Kreditvertrag, Notariats- und Grundgebühren) gehen zur Hälfte zulasten des Kunden.
Es ist also möglich, dass ein Verkäufer mehr als drei Monate auf sein Geld warten muss – falls sich überhaupt ein Käufer findet, der einen guten Preis zahlt. Zunächst versucht Crowdhouse laut den Unterlagen, einen Abnehmer im eigenen Kundenkreis zu finden. Das kann ein Miteigentümer derselben Liegenschaft sein. Je nach Grösse des Mehrfamilienhauses gibt es 11 bis 70 Miteigentümer. Keiner darf mehr als ein Drittel einer Immobilie halten. Wenn Hypotheken im Spiel sind, kann laut Vertrag nur verkauft werden, wenn auch die finanzierende Bank zustimmt.
Fazit: Crowdhouse ist keine Anlage fürs schnelle Geld, sondern ein Invest- ment, das auf eine Haltedauer von mindestens fünf bis zehn Jahre angelegt ist.
