Die Baslerin Silvia Rau (Name geändert) musste vor zwanzig Jahren ihren Bauernhof verkaufen. Sie war froh, dass ein Bekannter den Hof übernahm. Später erfuhr sie, dass sie die Liegenschaft deutlich zu günstig verkauft hatte.
Diesen Fehler wollte sie nicht wiederholen, als sie vor kurzem ihre Wohnung verkaufte. Sie beauftragte die Fixpreismakler AG in Zürich (Immobifix.ch) mit der Suche nach einem Käufer. Nach fünf Monaten war die Wohnung zum gewünschten Preis von 1,7 Millionen Franken verkauft.
Rau zahlte der Maklerfirma dafür ein fixes Honorar von 3580 Franken. Zum Vergleich: Viele traditionelle Makler hätten wohl mindestens 2,5 Prozent Provision verlangt. Das wären 42 500 Franken. Denn die übliche Maklerprovision in der Schweiz liegt zwischen 2 und 3 Prozent des Verkaufserlöses. Das geht aus Verträgen hervor, die saldo vorliegen.
Aber auch die Kosten der Pauschalpreismakler sind unterschiedlich: Die Dienste der Thurgauer Fundamentum AG (Myhausverkauf.ch) hätten Silvia Rau zum Beispiel 13 700 Franken gekostet. Dieser Betrag setzt sich so zusammen: Das Basishonorar beträgt 4600 Franken, die Betreuung von Kaufinteressenten kostet 3100 Franken, die Organisation von Besichtigungsterminen 3200 Franken, die Ausarbeitung des Kaufvertrags 1200 Franken und Beratungsdienstleistungen rund um die Grundstückgewinnsteuer 1600 Franken. Dazu kommen jeweils 7,7 Prozent Mehrwertsteuer.
Die Proptechpartners AG (Neho.ch) verlangt je nach Kanton pauschal zwischen 9500 und 11 000 Franken. Die Preisdifferenz ergibt sich aus den unterschiedlichen Notariatssystemen der Kantone. Hätte Rau diese Firma mit dem Wohnungsverkauf beauftragt, hätte sie das in Basel 10 232 Franken gekostet.
Auf die Leistungen im Maklervertrag achten
Aber aufgepasst: Nicht nur die Preise sind verschieden, auch die Leistungen. Je nach Vertrag ist zum Beispiel der Verkäufer für die Besichtigungen der Liegenschaft mit Interessenten selbst zuständig. Auch die Beratungsdienstleistungen sind teilweise recht unterschiedlich.
Traditionelle Makler, die von den Verkäufern einen Prozentsatz des Erlöses verlangen, dokumentieren den Umfang der Leistungen zum Teil sehr ausführlich.
Verträge der Remax-Agenturen nennen 48 Punkte – von der Objektbewertung über die Durchführung von Besichtigungen bis zur Fertigstellung des Kaufvertrags. Remax zählt wie Engel & Völkers zu den teureren Maklern. Beide hätten von Silvia Rau 3 Prozent des Verkaufserlöses verlangt – inklusive Mehrwertsteuer 54 927 Franken.
Die Makler, die auf Basis einer Verkaufsprovision tätig sind, begründen dies mit der Garantie für den Verkäufer, dass so am ehesten der höchste Preis erzielt wird. Da ihre Provision vom Verkaufserlös abhängt, sei der Anreiz gross, einen möglichst hohen Verkaufspreis herauszuholen.
Maklervertrag: Die wichtigsten Tipps
- Holen Sie zuerst mehrere Offerten ein.
- Achten Sie auf den Leistungsumfang. Welchen Aufwand muss der Verkäufer erbringen – etwa für die Verkaufsdokumentation?
- Im Maklervertrag sollte ein Mindestverkaufspreis der Liegenschaft aufgeführt sein.
- Im Vertrag sollten sämtliche anfallenden Kosten und Spesen aufgeführt sein – auch für den Fall, dass kein Verkauf zustande kommt oder der Vertrag vorzeitig von einer Partei gekündigt wird. Zudem sollte klar sein, wer für Notariats- und Grundbuchkosten aufkommen muss.
- Ein Maklervertrag ist rechtlich ein Auftrag. Solche Verträge können jederzeit gekündigt werden. Feste Laufzeiten sind rechtlich nicht bindend.
- Viele Maklerverträge enthalten eine Exklusivitätsklausel. Diese verbietet dem Verkäufer, die Immobilie über einen anderen Makler oder selbst zu verkaufen. Diese Klausel sollte gestrichen werden. Sie engt den Kreis der möglichen Käufer auf jene ein, die vom Exklusivmakler gefunden werden. Und: das Honorar ist je nach Makler zumindest teilweise geschuldet, wenn der Verkäufer selbst einen Käufer gefunden hat.
