Wer heute ein Eigenheim sucht, muss Glück haben. In vielen Regionen ist die Zahl der Kaufwilligen deutlich grösser als die der Verkäufer. Letztere können die Regeln bestimmen. Das erfuhr ein Ehepaar, das eine Neubauwohnung am teuren rechten Zürichseeufer, der sogenannten Goldküste, kaufen wollte: Es hatte den Zuschlag bereits erhalten und wollte gewisse Änderungen am geplanten Kinderspielplatz vorschlagen. Doch das war dem Verkäufer zu mühsam. Er annullierte die Reservation und verkaufte die Wohnung einem anderen Interessenten.
Die grosse Nachfrage führt dazu, dass Immobilien heute viel schneller einen Käufer finden als noch vor ein paar Jahren. Wer etwas Passendes findet, muss sich schnell entscheiden. Beim Kauf einer bestehenden Wohnung sind vor allem folgende Punkte wichtig:
Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist an die Beschlüsse der früheren Stockwerkeigentümer gebunden. Der Käufer sollte das Reglement der Stockwerkeigentümer und die Sitzungsprotokolle der letzten sechs bis acht Jahre aufmerksam lesen. Aus den Protokollen wird ersichtlich, ob es zwischen den Eigentümern immer wieder zu Konflikten kam – etwa wegen Lärmbelästigung oder wegen unnötig hohen Nebenkosten.
Wichtig ist es auch, die aktuelle Höhe des Erneuerungsfonds zu prüfen. Die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften führen einen solchen Fonds. Alle Parteien zahlen jährlich einen bestimmten Betrag ein. Damit steht bei späteren Reparaturen genügend Geld zur Verfügung. Dazu gehören etwa Sanierungen des Dachs oder der Tiefgarage. In den Erneuerungsfonds fliessen normalerweise jährlich 0,2 bis 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Der Fonds sollte vor allem bei älteren und reparaturanfälligen Liegenschaften ausreichend ausgestattet sein.
Vor dem Kauf muss man unbedingt auf dem Grundbuchamt einen Blick auf das Grundbuchblatt der Wohnung oder des Hauses werfen: Das Grundstück kann mit Dienstbarkeiten wie etwa einem Näherbaurecht belastet sein. Im Grundbuch oder im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft können auch Nutzungsbeschränkungen vermerkt sein. Es kann zum Beispiel die Nutzung einer Wohnung für ein Gewerbe mit Publikumsverkehr ausgeschlossen sein – etwa eine Praxis für Physiotherapie oder ein Kosmetiksalon.
Beim Verkauf von Grundstücken wird jeweils eine Grundstückgewinnsteuer fällig. Sie muss vom Verkäufer bezahlt werden. Bleibt er das Geld schuldig, bedient sich der Fiskus beim Käufer. Deshalb sollte der Kaufvertrag so aufgesetzt werden, dass der Käufer den voraussichtlichen Steuerbetrag direkt dem Steueramt der Standortgemeinde bezahlt und diesen Betrag vom Kaufpreis abzieht.
Bestehende Wohnungen werden in der Regel «wie gesehen» verkauft. Der Verkäufer übernimmt keine Garantie für Mängel. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und der Grundbucheintrag mit der Schlüsselübergabe sollten deshalb zeitlich so nahe wie möglich beieinander liegen. So kann sich der Zustand der Wohnung zwischen Kauf und Grundbucheintrag nicht verschlechtern.
Bei jeder Handänderung erfolgt eine Kontrolle der Niederspannungsinstallationen, sofern die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurückliegt. Im Kaufvertrag sollte stehen, dass der Verkäufer allfällige Mängel an den Elektroinstallationen auf seine Kosten behebt.
Beim Verkauf einer Immobilie läuft die freiwillige Gebäudewasserversicherung weiter und geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dieser kann sie innert 30 Tagen kündigen. Das Gleiche gilt für die Gebäudeversicherung (Feuerversicherung) in Kantonen, in denen sie freiwillig ist.
Der Käufer sollte vom Verkäufer die Übergabe aller Pläne, Service-Abos und Garantien und eine Liste der am Bau beteiligten Handwerker verlangen.
Der Käufer benötigt seinerseits ein Dokument, ohne das er die Immobilie nicht erwerben kann: ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Bank. Dieser Finanzierungsnachweis gibt dem Verkäufer die Sicherheit, dass der Käufer das nötige Geld aufbringen kann.
