Schweizer Aktien haben gemessen am Swiss Performance Index (SPI) im ersten Quartal des Jahres durchschnittlich 12 Prozent an Wert verloren. Schweizer Immobilienfonds kamen mit einem Minus von 3,3 Prozent glimpflich davon. Das ist normal. Denn sie schwanken generell weniger stark als Aktien («K-Geld» 4/2019). Trotzdem bieten sie gute Renditechancen: Sie erreichen langfristig ein Plus von über 6 Prozent pro Jahr – nach Abzug der Teuerung. Diese Zahl beruht auf dem Immobilienindex, den die Bank Rüd Blass seit Februar 1960 berechnet.
Fonds mit Wohnobjekten sind solider als solche mit Gewerbeliegenschaften: Der Wohnimmobilienfonds UBS Direct Residential verlor seit Jahresbeginn 1,5 Prozent, der Fonds UBS Swissreal hingegen 14 Prozent. Grund: Er investiert zu 88 Prozent in Gewerbeimmobilien. Wer Anteile von Immobilienfonds kaufen will, sollte auf folgende Punkte achten:
1. Klumpenrisiken meiden
Einige Fonds besitzen Liegenschaften in bestimmten Regionen. So investiert Solvalor 61, der Fonds mit dem höchsten Wohnanteil, in 185 Liegenschaften, die sich meist in den Zentren von Lausanne und Genf befinden. Aus Anlegersicht ist das ein Klumpenrisiko. Sollten die Städte an Attraktivität einbüssen, drohen Verluste.
Breiter gestreut sind die Risiken im Swisscanto Real Estate Fund IFCA, der auf einen Wohnanteil von über 93 Prozent kommt. Rund 27 Prozent des Vermögens sind Häuser in der Region Zürich, 20 Prozent im Raum Bern und Solothurn, 13 Prozent in Genf, 11 Prozent in der Nordwestschweiz und 9 Prozent in der Ostschweiz.
2. Kosten vergleichen
Die jährlichen Gesamtkosten (Total Expense Ratio) von Immobilienfonds bewegen sich zwischen 0,66 und 0,77 Prozent des investierten Betrags (siehe Tabelle). Je tiefer die Kosten, desto höher die Rendite für den Besitzer der Anteile.
3. Ausschüttung beachten
Die Fonds zahlen einen Teil der Erträge in der Regel jährlich an die Anteilseigner aus. Bei den in der Tabelle aufgeführten Fonds sind das etwa 2 Prozent des Werts eines Anteils. Das heisst: Wer 10 000 Franken investiert, erhält pro Jahr einen Ertrag von 200 Franken ausbezahlt. Am meisten schüttet aktuell der Immofonds mit 2,9 Prozent aus. Genauso wichtig wie die Höhe des Ertrags ist die Wertentwicklung. Vereinfacht: Wenn ein Fonds jährlich um 3 Prozent an Wert zulegt und 3 Prozent ausschüttet, resultiert daraus eine Gesamtrendite von 6 Prozent.
4. Aufschläge berücksichtigen
Die Preise von Anteilen der Immobilienfonds liegen höher als der Wert ihres Liegenschaftsvermögens. Im Durchschnitt kosten Fondsanteile rund 37 Prozent mehr. Den Zuschlag nennt man Agio. Relativ kleine Zuschläge von 14 und 15 Prozent weisen die Fonds Bonhôte Immobilier und UBS Direct Residential auf. Anleger zahlen bei diesen Fonds also den geringsten Aufpreis.
5. Steuern sparen
Aus steuerlicher Sicht sind Fonds mit direktem Grundbesitz für Anleger vorteilhafter. Für den Anleger sind sie steuerfrei. Das betrifft folgende fünf Schweizer Fonds: Solvalor 61, SF Sustainable Property Fund, UBS Direct Residential und Bonhôte Immobilier. Anders bei Fonds, die Aktien von Immobiliengesellschaften halten: Dort muss die Ausschüttung wie eine Dividende versteuert werden.
Interessierte Anleger finden die Angaben zur regionalen Lage, den Kosten, zur Ausschüttung, zum Agio und den Steuern in den Faktenblättern der jeweiligen Fonds. Diese «Fact Sheets» sind im Internet auf Swissfunddata.ch einsehbar. Einfach im Suchfeld den Namen oder die Valoren-Nummer, also die Kennnummer für börsennotierte Wertpapiere und Finanzinstrumente, eingeben und auf den Reiter «Publikationen» klicken.
Für Anleger, die kein Eigenheim besitzen und trotzdem am Immobilienmarkt teilhaben wollen, können Immobilienfonds eine Option sein. Der Zeitpunkt für den Kauf ist zurzeit günstiger als im Januar 2020, als die Fonds ein Rekordhoch erreicht hatten. Die Preise der meisten Immobilienfondsanteile liegen aktuell auf dem Niveau vom Sommer 2019.
